首輪遞表失效后，中梁百悅智佳辦事有限公司（下稱中梁百悅智佳）向港交所倡議二輪沖刺。
自2014年物業第一股彩生涯辦事集團有限公司（1778HK）在港交所上市之后，物業公司登岸資金市場的空間打開，一時間，內地房企紛飛開啟分拆物業上市的步伐。中梁控股集團有限公司（下稱中梁控股，2772HK）旗下的物業公司中梁百悅智佳，近日即向港交所遞交了除舊后的招股書。
本年4月29日，該公司曾向港交所遞交招股操作指南，該份招股書于10月29日失效。對此，公司關連人士表明，招股書失效重要系審計匯報有效期屆滿所致，屬于正常現象，不會陰礙公司現有的上市方案。
《投資時報》研討員對比兩份招股書留心到，無論是營收利潤還是整體業務規模，新版本招股書的數據均優于此前版本。而在業績、規模高速增長的同時，中梁百悅智佳也存在較大的債務包袱。
此外，有業內人士曾指出，目前多數物業公司都存在過于依靠母公司、關聯公司帶來營收佔領大頭的疑問。中梁百悅通博娛樂城(現金版)智佳也不破例，據招股書數據披露，2018年至2020年以及2021年上半年（下稱匯報期），中梁百悅智佳在管總面積的五成以上都由其母公司中梁控股開闢，大部門收益也起源于中梁控股，固然比例呈逐年遞減趨勢，但仍有較強的依靠性。
欠債攀升 居產業高位
作為一家房企系物業通博體育公司，成立于2016年的中梁百悅智佳起步雖略晚于伴同，但匯報期內該公司的成長速度卻呈領跑趨勢。
據招股書數據披露，該公司在管建筑面積由2018年的30萬平方米一路增長至2019年的680萬平方米、2020年的2010萬平方米。與此同時，簽署建筑面積也由2018年的2390萬平方米高速增長至2020年的6030萬平方米。上述二者的復合年增長率差別高達7693和588。
進入2021年后，中梁百悅智佳的成長規模更是顯露高速增長。截至2021年上半年終，該公司簽署控制的項目為508個，在管項目291個，較2020年終的178個在管項目增長6348。而同期間的在管建筑總面積和簽署總建筑面積差別增至3320萬平方米和7120萬平方米，二者較2020年終增長的面積均在萬萬平方米以上。
得益于業務規模增長，比年來中梁百悅智佳的收益和凈利潤較為可觀。數據披露，匯報期內，該公司收益由2018年的176億元一路增至2020年的705億元，復合年增長率達1002。同時，凈利潤則由2018年的027億元增至2020年的086億元，復合年增長率達799。時至2021年上半年，該公司的收益和凈利潤差別為663億元和106億元，同比增幅差別高至2073和3077。
但是，若從物業辦事產業整體來考量，從規模上看，按2020年的在管建筑面積計，中梁百悅智佳在所有物業控制辦事公司中僅排名43位，市場份額約為01；若按同年度總簽署建筑面積計，該公司排名37位；從收益上看，按同年度的長三角收益計，該公司排名33，約占02。
高速增長的業通博比分績也給中梁百悅智佳帶來了連續攀升的欠債。據招股書數據披露，匯報期內該公司的總欠債差別為070億元、187億元、527億元和1091億元，短短兩年半的時間里增長超10億元。
具體來看，時至2021年上半年終，中梁百悅智佳的短期借款從無到有，新增近四萬萬元，而其他應支付項及應計費用則從截至2018年終的041億元增至478億元，僅兩年半增長11倍有余。該公司欠債率也處于產業高位，截至2021年上半年終，其財產欠債率高達7653，遠超伴同平均程度。據統計，同期在港上市的41家物管樣本企業財產欠債率均值僅為4375。
業務依靠母公司
通博被抓 目前，多數物業公司都存在過于依靠母公司的場合，中梁百悅智佳也不破例。
一方面是業務上的深厚交集。作為中梁控股旗下的物業公司，中梁百悅智佳為該集團提供大部門物業控通 博 優惠制辦事和非業主增值辦事。此中，匯報期內差別控制該集團所開闢項目總數的935、932、945和947。與此同時，中梁百悅智佳所控制的大部門項目同樣由中梁控股開闢，匯報期內由中梁控股開闢的在管建筑面積差別占該公司各期總面積的1000、762、663和592。
另一方面是所牟取的收益。據悉，中梁控股為中梁百悅智佳的最大客戶，匯報期內該公司向中梁控股提供辦事產生的收益差別為131億元、222億元、296億元和260億元，差別占該公司當期總收益的744、626、420和392。盡管上述業務交集、所獲收益的比例呈逐年遞減趨勢，但目前該公司對于中梁控股仍具有較強的依靠性。
值得留神的還有中梁百悅智佳在二次遞表途中的高層變化場合。企業人事變化屬于正常現象，但在上市途中顯露高層變化并不多見。
在中梁百悅智佳首次遞交招股操作指南時，周勤偉正充當該公司的執行董事兼行政總裁，擔當公司整體業務運營、重大業務決策和執行。
然而，二次遞表后，周勤偉卻并未顯露在除舊后招股書的董事會成員名單中，此時的執行董事為李佳城和陳翼。
和周勤偉一樣消亡在除舊后招股書中的，還有該公司原孑立非執行董事單德強。目前，中梁百悅智佳的孑立非執行董事為翁國強、蔡英堂、周心怡。
