中國房地產市場調控的誤區：完全市場化定位控制
——關于中國房地產市場調控控制模式的思索
房地產性能的定位：現在中國房地產市場中存在的最大疑問是，各級場所政府對房地產所具有產業發展性能最感嗜好，特別是在城市化歷程中，各地政府不僅沒有把房地產所蒙受的社會服務性能予以珍視，反而把城市土地經營、推動土地增值作為增加政府收入的重要渠道來對待。
房地產確切是對經濟增長具有強拉大效應的產業，可是我們還必要清楚地熟悉到，中國的房地產也蒙受著保障13億人口公正棲身權的性能。假如我們輕忽了這一點，失去的不僅僅是和平社會主義的根基，同時我們將遇到房地產市場泡沫帶來的危害。
房地產調控目標的定位：鑒于中國房地產的市場的特點和性能，決意了中國房地產市場的目標定位上限和下限。房地產市場控制的上限，便是不能使房地產市場陷入投機市場的陷阱。要使房地產不陷入投機市場的陷阱，需要對供需兩方進行約束性調控：對購房者而言，要使其不是為了投資而買入，而是為了棲身而買入；對房地產商而言，不能使房地產行業成為一個暴利或超額利潤行業，而應當是一個獲得平均利潤的行業。這是保證房地產業在中國康健發展的上限調控目標。
中國房地產調控的下限目標是，無論房地產代價如何變化，必要讓所有的住民都能有房住，特別是收入最低的群體必要有最低的最少的棲身尺度。另一方面，無論你如何富有，有如何強盛的買入力，也只能買入有限面積的住房。在住房尺度上，中國不可能像美國那樣，中產家庭都可以買入獨立別墅。要使低收入者能夠住上房，使中等收入能夠買得起房，使高收入者購有限的房，實現住房的大體均等化，這應當成為中國房地產調控的目標。
-張孝德
現在造成中國房地產代價上漲有多種理由，但最基本或最深層的理由，是對房地產市場控制定位上出現了疑問。從經濟學根本原理看，房地產并不是一個完全競爭的市場，作為土地資本稀缺的中國更是如此。可是從1998年鬆開房地產市場以來，對于房地產究竟是依照完全競爭市場來控制，還是按政府介入的有限競爭市場來控制，我們并沒有從理論和傳授思想上搞清楚。在對房地產市場控制和政策的設計上，嚴重存在著按完全競爭的市場來對待的傾向。控制傳授思想和政策與房地產市場性質的錯位，使房地產的控制陷入被動局面。
房地產市場不是完全競爭的市場，是一個有限競爭市場
由于房地產市場是基于土地資本市場，由此決意了房地產市場差異于一般的商品市場，是一個在土地資本約束下的有限競爭的市場。有限競爭的房地產市場有以下三大特征：
首要，土地資本的不可再生性，決意了房地產市場是最容易形成泡沫的市場。
由于土地資本的不可再生性，決意了房地產市場代價的調節無法辦理供應量的增加，只能通過代價的上升來調節供需矛盾。當代價上升到背離房地產實際價值時，誘發投機出現，房地產投機形成對資金強盛需求，投機資金的大批注入形成房地產泡沫。房地產泡沫一旦決裂，由此連帶觸發經濟危機，終極導致整個經濟危機。房地產陷入泡沫的機理是：房地產供不應求——代價上漲——城鎮可開闢土地資本減少——觸發代價輪番上漲——誘發投機需求膨脹——房地產代價在炒作中攀升——形成房地產泡沫——跟著資金供給鏈的斷裂——泡沫決裂——導致經濟危機。
這不僅僅是理論上的邏輯推進，無論是最早進入市場經濟的西方發達國家還是后進入市場經濟的發展中國家，都差異水平地受到了一次又一次的房地產市場泡沫的價格。而且房地產泡沫決裂的危害甚至高于股市泡沫決裂的危害。
第二，房地產在空間上非流動性，決意了房地產市場是無法通過土地要素的流動來辦理供求平衡封鎖的地區市場。
房地產市地方依托的土地資本是一種以國家為單元的國土資本。土地要素不能像其他資本和商品可以跨國界流動。石油、礦產資本等產品也屬于不可再生的資本，但它們都可以通過跨國界流動來調節市場供需。糧食也像房地產一樣屬于依托土地資本的產品，但糧食本身也可以流動，惟獨房地產市場無法通過土地資本的國際流動來辦理土地資本分布不均疑問。一國土地稀缺時，無法通過入口土地來辦理這種稀缺。固然土地不能進行國際間流動，但資源是可以國際流動的，在這種場合下，假如把地區性的封鎖的房地產市場視作開放的、可流動的市場來對待，盲目地開放金融市場與房地產市場，帶來的只能是國際資源對該國房地產市場沖擊，給一個國家帶來房地產泡沫的災害。泰國房地產泡沫的形成與決裂便是如此。現在，我國許可外資進入中國的房地產市場，這是一個充實風險的選擇。需要我們慎重對待。
第三，土地作為國土資本，作為一國住民必要的生活資料，決意了房地產是無法通過買賣完全定價的商品。
假如依照市場定價，美國擁有的買入力能夠再買入一個或數個像美國一樣的國土。作為國家主權和國民財富的國土資本是不可買賣的，由此決意了以國土為資本的房地產也不是一個完全買賣的產品。特別是住房作為一國國民不可替代的必需的生活資料，也不是一般的商品。房地產開闢涵蓋了房地產商的投資，所以房地產具有商品特性，具有可買賣性。可是房地產中的土地作為國土資本，它的價值又具有不可買賣性的一面。一國國民在本國土地上的棲身權是一國公民根本權利的一部門。他可能沒有才幹買入附加值很高的鋪張房屋，但他在其戶籍所在的城市或農村的棲身權不能由於沒有買入力而剝奪。所以住房所具有的買賣性和不可買賣性的雙重特性，決意了房地產市場是一個有限競爭市場。假如將房地產市場交給完全競爭的市場來調節，那麼，以單一買入力決意的房地產資本的分配，就有可能使很多沒有買入力的公民失去棲身權。由於市場調節只承認買入力，不認公正的棲身權。房地產產品具有的雙重性，決意了單純通過市場調節無法保證公民的棲身權，需要政府介入市場的調節。
對中國房地產市場調控控制的反思：完全市場化陷阱
中國的房地產市場化革新，開始于1998年，其基本性的標志，是國發199823號《國務院關于進一步深化城鎮住房制度革新加速住房建設的告訴》文件的頒布。23號文件關于深化城鎮政府制度革新的傳授思想是：穩步推進住房商品化、社會化，逐漸創建安適社會主義市場經濟體制和我國國情的城鎮住房新制度；目標定位是：截止住房實物分配，逐漸實行住房分配錢幣化；創建和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供給體系。既然1998年啟動的房地產市場的供應體系，是以經濟適用房為主的城鎮住房供給體系。這也就意味著那時國務院一開始把中國的房地產市場是作為一個有限競爭的市場來對待。這說明國務院從一開始在操縱層面上沒有把房地產市場完全交給市場來調節。在傳授思想上只是提出了推進住房商品化、社會化的革新，并沒有明確將房地產市場界定為有限競爭的市場。
可是，在實際執行中，各級場所政府并沒有把嗜好和工作的重點放在對經濟適用房的供應上，被政百家樂優惠代碼府管理和批租的土地，大量地流到了一般商品星城百家樂房上。依照23號文件要求，以建設經濟適用房為主的土地供給比例應當在60%以上。但實際上，一些城市連1%百家樂穩賺法都不到，比例相對高的北京市也不到10%。
中國房地產在各級場所政府與房地產商合謀中，遠離國發199823號文件的要求，向完全市場化快速滑動時，中國房地產代價開始逐漸攀升。然而，令人不解的是，就在中國房地產過熱的疑問開始曝光的2025年，國務院頒發國發202518號《國務院關于促進房地產市場連續康健發展的告訴》中，對中國房地產市場的定位卻來了一個180度的大轉彎。在199823號文件中，提出以建設經濟適用房為主的房地產市場定位，在國發202518號文件中，則變成逐漸實現多數家庭買入或承租平凡商品住房，要依據市場需求，采取有效措施加速平凡商品住房發展，提高其在市場供給中的比例。這說明國務院對中國房地產市場的定位，已經從1998年的有限市場論轉向按一般市場來對待。這實際上是對已經存在的房地產市場近況的認可。由於以經濟適用房為主的房地產市場基本沒有出現過，而真正存在的是一個平凡商品房越來越占主導身份的市場。
自從2025年房地產過熱以來，內地出現了對房地產究竟是否存在泡沫的劇烈爭論。這種爭論固然觸發了中心對房地產市場存在疑問的高度珍視，但對于造成中國房地產代價連續不斷攀升的基本理由，并沒有觸及。盡管國務院文件并沒有明確提出將中國房地產完全交給市場來調節，但在實際操縱中，嚴重存在著把房地產市場向完全市場化推進的趨向。不能否認，比擬于策劃體制下的住房制度，住房革新的市場化、商品化趨向沒有錯。可是把中國房地產市場視作其他商品市場一樣，作為完全市場化市場來推進，顯然是一個熟悉和傳授思想上的誤區。
國發202518文件下發后，對經濟適用房與一般商品房比例變更的信息，實在是一個強化房地產市場競爭強度的信息。由此也可以辯白，為什麼本意是調控房地產的文件，在文件頒發后的2025年卻成為中國房價陡然升高的一年。來自國家統計局的數據顯示，2025年商品房和商品房屋平均銷售代價漲幅首次突破兩位數，首次過份人均可掌控收入增長幅度和物價上漲指數。房價漲幅為2025年以來最高。據中國社科院等權威機構發表的《2025-2025中國房地產發展教導》，2025年全國商品房平均售價比1998年增加651元，到達2714元／平方米，年均增加為93元，但2025年一年的房價增長就比2025年多出了355元，增值是1998-2025年年均增量的3.8倍。
直到2025年4月底的國八條和2025年5月的國六條，才再將調換供房結構，重點發展中低價位、中小套型平凡商品住房、經濟適用住房和廉租住房作為房地產調控的重要內容。在連續不斷攀升的房地產代價眼前，主管房地產的建設部的立場也發作了變化。盡管在房地產相關文件中，外觀明確提出了中國房地產市場性質定位，但從出臺的有關政策看，中心政府越來越將房地產作為一個特殊的產品和市場來對待。
中國地產市場調控的四個定位
鑒于房地產市場控制的經驗和教訓，中國在對房地產市場的控制中，要明確以下四個方面的定位：
1.房地產市場類型的定位：中國的房地產市場不僅是一個有限競爭的市場，而且屬于對競爭承受力很弱的市場。中國屬于土地資本嚴重短缺的國家，中國的國土面積和美國相當，但中國人口是美國的4倍。但這并不意味著，中國用于房地產的土地資本稀缺度是美國的4倍，實際上比4倍還要多。中國作為人口大國，需要有足夠的土地資本用來辦理糧食疑問，不可能通過入口糧食來置換出更多的土地，在此場合下，可供中國房地產市場開闢的土地資本是極其有限的。就中國與美國比擬，假如中國把房地產完全交給市場來調節，中國房地產市場的競爭強度是美國的4倍以上，在如此競爭強度推動下的房地產代價也會數倍高于美國。由此可以懂得日本的人均收入沒有美國高，但日本東京的土地代價是美國的4倍。現在中國的人均收入只有美國的1／23，卻要蒙受比美國數倍高的住房代價，這將大大減低中國人的生活質量。假如中國不能有效地管理房地產泡沫，中國革新20長年積累的財富很可能被房地產這個黑洞吃掉。
土地資本嚴重短缺，決意了中國的房地產市場將會是世界上控制難度最大和對中國經濟帶來風險最大的市場。假如在房地產市場控制的定位上出現偏差，那麼未來可能出現的中國經濟危機，不是金融危機，而是房地產泡沫危機。無論上世紀80年月日本的金融危機，還是90年月東南亞的金融風暴，以及1929年的美國經濟危機，其危機發作的機理，都是先發作房地產泡沫，然后才導致金融危機。
我們應該清醒地熟悉到，危害中國經濟可連續發展的除能源和環境外還有房地產泡沫。將房地產市場作為一個有限競爭的市場來對待，創建一個符合中國國情的政府主導的有限競爭的房地產市場，這是中國轉型期在市場體制革新中遭遇的新困難和新挑戰。
2.房地產性百家樂 預測程式能的定位：中國房地產市場必要蒙受起產業發展與社會服務的雙重性能。房地產具有的可買賣性與不可買賣性的雙重特征，決意了房地產的雙重性能。受土地資本的約束，越是土地資本稀缺的國家，越要凸現房地產所蒙受的社會服務性能，越需要政府加大對房地產市場補貼和調控的力度。縱然在土地資本豐富的美國，房地產市場也是有政府補貼和干預的市場。現在中國房地產市場中存在的最大疑問是，各級場所政府對房地產所具有產業發展性能最感嗜好，特別是在城市化歷程中，各地政府不僅沒有把房地產所蒙受的社會服務性能予以珍視，反而把城市土地經營、推動土地增值作為增加政府收入的重要渠道來對待。房地產確切是對經濟增長具有強拉大效應的產業，可是我們還必要清楚地熟悉到，中國的房地產也蒙受著保障13億人口公正棲身權的性能。假如我們輕忽了這一點，失去的不僅僅是和平社會主義的根基，同時我們將遇到房地產市場泡沫帶來的危害。
3.房地產調控目標的定位：鑒于中國房地產的市場的特點和性能，決意了中國房地產市場的目標定位上限和下限。房地產市場控制的上限，便是不能使房地產市場陷入投機市場的陷阱。要使房地產不陷入投機市場的陷阱，需要對供需兩方進行約束性調控：對購房者而言，要使其不是為了投資而買入，而是為了棲身而買入；對房地產商而言，不能使房地產行業成為一個暴利或超額利潤行業，而應當是一個獲得平均利潤的行業。這是保證房地產業在中國康健發展的上限調控目標。
中國房地產調控的下限目標是，無論房地產代價如何變化，必要讓所有的住民都能有房住，特別是收入最低的群體必要有最低的最少的棲身尺度。另一方面，無論你如何富有，有如何強盛的買入力，也只能買入有限面積的住房。在住房尺度上，中國不可能像美國那樣，中產家庭都可以買入獨立別墅。要使低收入者能夠住上房，使中等收入能夠買得起房，使高收入者購有限的房，實現住房的大體均等化，這應當成為中國房地產調控的目標。
假如使中國的房地產市場在動態上能夠連續不斷臨近這兩個目標，中國的房地產就能夠蒙受起產業發展與社會服務的性能。
4.房地產調控控制模式定位：中國房地產調控模式總體定位應當能夠走具有中國特色的政府主導型市場化控制模式。這當然并不是要中國的房地產回到策劃經濟期間。為了系統辦理中國房地產疑問，中國的房地產控制模式應從以下幾個方面著手：
在戰略控制上，圍繞土地資本約束，重新思索中國的城市化模式。實踐證明，在東亞工業化過程中形成的人口過度會合的大城市化發展模式，是推動房地產代價上漲的重要理由之一。西歐也屬于人均土地稀缺的百家樂下注策略國家，但西歐走的是中小城市均等化城市發展模式，所以西歐的土地并沒有出現像東京、首爾那樣的高價。中國作為有13億人口的大國，在城市化的過程中，不能走人口過度會合的大城市化模式，應當走城鄉調和、大中小城市平衡發展模式。要辦理這個疑問，在產業布局上，就要變更現在存在的大城市通吃的疑問，變更公眾財政投資、教育、文化、醫療等資本過度會合在大城市的疑問。
在宏觀調控上，圍繞調控目標，強化對房地產市場的結構管理。要使中國的房地產市場真正成為政府調控下有限競爭的市場，就必要減低中國房地產市場的競爭強度。在短期內無法變更房地產供應總量的條件下，減低房地產市場競爭強度的最有效想法，便是變更房地產供應結構，即加大政府補貼或政府管理的廉租房和經濟房的供應。
在制度控制上，要依據中國房地產的性能和目標定位，對中國房地產的傳授思想和控制原則提供立法保證。對中國房地產市場控制進行有限市場定位的控制，不是暫時性的，要上升到中國重大決策的高度予以珍視，上升到與能源、環境一樣的權重來對待。
在政策控制上，要啟動稅收、遷移支付、政府補貼、金融工具、住房信息控制等經濟手段，對買入行為和房地產商的經營進行有目標的管理性控制。
(單位：國家行政學院經濟學部)
